Беларусь, г. Минск, ул.Промышленная 11, к.307
Выбор участка для строительства
Жизнь на природе в комфорте, вдали от шумного мегаполиса? Это главная тенденция последних лет. И если наши бабушки с дедушками когда-то стремились перебраться из деревенской хаты в городскую квартиру, то их внуки сегодня мечтают «мигрировать» в обратном направлении - и задумываются о собственном загородном доме. А начинается все с выбора участка – это основная точка отсчета. Фактически все потом можно изменить или подкорректировать, говорят эксперты, но только не первоначальный надел. Здесь множество нюансов – юридических, экономических, геодезических, транспортных, личных предпочтений… Вот наши советы по выбору участка для строительства.
Вид права пользования
Согласно Кодексу о земле Республики Беларусь, земельные участки могут находиться у вас как частного лица на правах:
- частной собственности (вы вправе владеть землей, ею пользоваться и распоряжаться - продавать, дарить или передавать по наследству не только капитальное строение, но и участок под ним);
- пожизненного наследуемого владения (тогда предмет купли-продажи – само здание, право на землю передается автоматически);
- аренды (разрешается только пользование), действует тот же подход, что и при пожизненном наследуемом владении.
В Беларуси чаще всего речь идет о праве пожизненного наследуемого владения, реже – о праве аренды. Земля в частной собственности находится преимущественно в сельской местности. Как бы то ни было, любой надел может быть изъят в государственных нуждах, если на этом месте:
- будет строиться автомагистраль, газопровод, водопровод или иной объект республиканского или местного значения,
- есть заявка с обоснованным инвестиционным проектом на строительство социально значимого сооружения в рамках генерального плана развития территории, региона.
Тогда положена компенсация. При частной собственности - стоимости и недвижимости, и садовых насаждений, и самого участка. При пожизненном наследуемом владении – только за строение и посадки.
Какие гарантии, если вы вдруг купили надел на условиях аренды? Все права и обязанности переходят новому владельцу, с сохранением арендной платы и сроков аренды. И по их истечении нет повода договор не продлевать, если использование земли соответствует целевому назначению. Нужно лишь обратиться в местный исполком с соответствующим заявлением не раньше, чем за 2 месяца, и не позже, чем за месяц, до окончания срока.
Важно!
Участок по закону должен использоваться исключительно в заявленных целях. Это строительство и обслуживание индивидуального жилого или блокированного жилого дома; обслуживание хозяйственных построек; ведение личного подсобного хозяйства либо коллективного садоводства и дачного строительства; огородничество.
Проверьте наличие ограничений и обременений
Это суперважный вопрос, чтобы сразу правильно расставить точки на «i». Можно ли узаконить постройку, соответствует ли уже имеющееся незавершенное строение нормам, не находится ли надел в залоге или под арестом? Есть ли ограничение на строительные работы у живописного берега? И вообще, правоспособен ли продавец, существует ли риск оспаривания сделки купли-продажи со стороны третьих лиц? Нет ли наследников, казусов с долями и других «подводных камней»? Тут документы проверяются скрупулезно. Главные из них:
- свидетельство на землю;
- свидетельство на капитальное строение (если есть фундамент, законсервированный жилой дом);
- техпаспорт с геометрическими параметрами строения.
Такие моменты Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру и риелторы держат на контроле, но лишний раз самому удостовериться не помешает.
Юристы советуют при заключении сделки прописать дополнительно в договоре, что продавец гарантирует отсутствие каких-либо обременений или ограничений.
Сроки строительства
Это обстоятельство иногда очень осложняет сделку. Например, фундамент стоит, коммуникации имеются, а до ввода дома в эксплуатацию еще очень далеко. Проблема в том, что законодательно стройку нужно завершить в течение трех лет с даты государственной регистрации прав на землю. И для нового хозяина сроки не «обнуляются». Но есть два выхода. Можно:
- приостановить отсчет срока, если законсервировать строящийся коттедж на стадии коробки (готовы фундамент, стены, крыша) – до трех лет;
- продлить срок, обратившись в сельсовет и указав причину (скажем, не хватает средств на продолжение работ), - на два года. Очень важно соблюсти временной порог: поставить такой вопрос не ранее чем за полгода, но и не позднее чем за 2 месяца до истечения первоначальных сроков строительства.
Участки, в том числе с «недостроем», приобретаются через государственные аукционы, анонсы торгов публикуются примерно за месяц. Альтернатива – искать землю с недостроенным объектом на вторичном рынке. Убедитесь тогда, что дом уже введен в эксплуатацию либо законсервирован по всем правилам.
Будьте в курсе
- Если вам предлагают дать задаток и обещают быстренько все дооформить – это риск.
- На вторичном рынке проблема - состояние фундамента. Если технология не была соблюдена, вы столкнетесь с неожиданными статьями расходов (на демонтаж и последующую очистку территории, переделку под свой проект).
Изучите рельеф, ландшафт, грунт и границы участка
Сделайте это накануне строительного сезона, когда сошел снег: зимой трудно оценить все тонкие моменты.
Сложный рельеф, большой уклон, низина – не самый лучший выбор. Вы же не намерены крупно потратиться еще или на обустройство подпорных стен, террас, специального фундамента, нивелирующего перепад высот, или на дренажную систему, водоотведение и подсыпку?
| Вид почв | Особенности |
| Сухие (песок) | Самое надежное и бюджетное для строительства решение |
| Глина, суглинок | Задерживают воду, в процессе работ этот вариант обойдется дороже |
| Торф | Очень проблемный грунт для возведения капитального дома, нужен дренаж |
Обратите внимание на тип грунта. Есть несколько «народных» тестов.
- На территории растут сосны? Почва песчаная. Ольха, верба, брусника, камыш? Заболоченность, постройки с большой вероятностью просядут.
- Смочите горсть почвы и постарайтесь скатать. Песчаный грунт рассыплется, супесчаный будет рыхлым, а глина и суглинок скатаются в шарик без труда.
- Возьмите лом или кусок арматуры и проткните почву в разных местах. Уходит на полметра и более - значит, на поверхности торф или текучий суглинок.
Лучше, чтобы надел был правильной квадратной или прямоугольной формы (25×40, 30×40 м и т. п.) и без изгибов.
Отдельная тема – межевание. Проверьте, что с соседями нет споров по поводу юридических и фактических границ участка (общих, внешних и внутренних). Иногда из-за неправильного расположения забора дело доходит до суда. А значит, потребуется землеустроительная экспертиза с обследованием на месте – в итоге площадь может значительно уменьшиться, что нарушит ваши планы. Можно, конечно, проверить соответствие границ самостоятельно, имея на руках земельно-кадастровый план, рулетку и помощников, но только если в наличии так называемые межевые знаки. Если их нет, лучше вызвать геодезиста.
Расстояние до города
Планируете жить в коттедже, а работать в городе? Исходите из того, что комфортный радиус местожительства – до 30 км (для сезонной дачи – и больший, с расчетом на время в пути не более часа).
Стоит выбирать и удобное для себя направление, чтобы не ездить на работу или не отвозить детей в садик-школу через весь город.
Хорошо, если ближайший населенный пункт с аптекой, медицинским пунктом и магазинами будет в пределах 3-7 км.
Факты
Предельные значения площади надела для возведения жилого дома: в городской черте - 5-15 соток, в сельской местности - 15-25. Площадь для ведения личного подсобного хозяйства на селе – не более 1 га, а для коллективного садоводства и дачного строительства – максимум 15 соток.
Бывают неочевидные моменты. Вид на бескрайние поля? Возможно, вас будет мучить по весне запах удобрений. Близко водоем? Значит, не застраховаться от комаров.
Будущие соседи
Новый дом – в идеале это и новые друзья-знакомые, с которыми тесно общаешься и от которых ожидаешь помощи в трудный момент. Хотите иметь под боком усадьбу, которую сдают на сутки шумным компаниям? Неадекватного соседа? Прижимистых членов садового товарищества, с которыми невозможно сообща отремонтировать дорогу? Наш совет: заранее познакомьтесь с предполагаемыми соседями. Заодно узнаете много полезного об особенностях грунтов, будущем окружении и получите ответы на такие, к примеру, актуальные вопросы: «Как долго сюда добирается «скорая»?» и «Где здесь найти опытного электрика?».
Нужно знать
Мобильная связь
Конечно, она обязательна, чтобы жить комфортно и безопасно. Заручитесь сервисом как минимум одного оператора. Поэтому сразу нужно при покупке уточнить, покрывает ли сеть данную местность, если нет – есть ли другие возможности ее подключения.
Подъездные пути
Обычно покрытие подъездных дорог – гравийное или грунтовое. В садовых товариществах и коттеджных поселках на содержание путей регулярно собирают деньги, потому что в низинах те размываются, из-за многочисленных строек – разбиваются, в результате по весне проехать – целая проблема.
Хуже всего, когда основная подъездная дорога идет с юга: солнце будет заливать входную группу, а основные комнаты - страдать от дефицита естественного света.
Хорошо, если подъездных путей несколько и поблизости развито транспортное сообщение (особенно ценятся электрички в небольшом, через лес, удалении от поселка).
Строительство фундамента с «МонолитАртСтрой»
Проблемы рельефа, грунта и геометрии участка могут показаться неразрешимыми на первом этапе работ, если не обратиться к профессионалам. Компания «МонолитАртСтрой» предлагает обустроить фундамент «под ключ» для самых сложных проектов и под любой запрос. Располагая собственной профессиональной опалубкой, техникой и более чем 12-летним опытом, мы даем долгосрочную гарантию на свои работы. Выберите участок, а мы поможем построить на нем дом вашей мечты.
